Memulai investasi properti bisa jadi terasa seperti melangkah ke dunia yang sama sekali baru: banyak istilah, banyak angka, banyak “bagaimana ini?” yang muncul di kepala. Saya sendiri pernah—waktu itu beberapa tahun lalu—membeli sebuah unit kecil di pinggiran kota karena “ternyata harganya naik terus nih”. Eh, ternyata setelah itu harus renovasi besar, penyewa kosong beberapa bulan, dan akhirnya mengerti bahwa investasi properti bukan cuma beli dan duduk manis.
Jadi di artikel ini saya akan ajak Anda langkah demi langkah bagaimana memulai investasi properti di tahun 2025—khususnya untuk Anda yang masih pemula—dengan gaya yang santai tapi tetap serius soal strategi, risiko dan mitigasi. Yuk, kita mulai.
Apa Itu Investasi Properti dan Kenapa Menarik?
Sebelum masuk ke langkah-langkahnya, kita harus tahu dulu “apa” dan “kenapa”.
Secara sederhana, investasi properti adalah pembelian, kepemilikan, pengelolaan, dan/atau penjualan properti (rumah, apartemen, tanah, ruko, dll) untuk menghasilkan keuntungan.
Baca juga: Pelajari Cara Memulai Investasi Properti Anda Sekarang
Kenapa banyak orang tertarik ke investasi properti? Beberapa alasannya:
- Nilai properti secara umum cenderung naik dalam jangka panjang (meski tidak selalu).
- Properti bisa menghasilkan arus kas lewat sewa (jika disewakan).
- Properti bisa dijadikan jaminan atau aset fisik yang “tidak hilang begitu saja” (meskipun ada risiko-nya).
Namun, seperti semua investasi, ada risiko. Maka langkah-langkah berikut akan mencakup juga bagian “ini yang bisa salah” dan “ini cara mitigasinya”.
Baca juga: Cara Investasi Properti untuk Pemula – Pengertian & Keuntungan
Langkah 1: Kenali Tujuan Anda
Sebelum Anda melangkah ke pembelian, saya sangat menyarankan: duduk dulu, pikirkan, tuliskan. Kenapa Anda ingin investasi properti? Apakah untuk:
- Mendapatkan pendapatan sewa jangka panjang?
- Mengambil keuntungan dari kenaikan harga (capital gain) dalam beberapa tahun?
- Atau Anda ingin properti tersebut Anda gunakan sendiri suatu saat nanti (misalnya sebagai rumah tinggal atau liburan)?
Menentukan tujuan ini penting karena akan memengaruhi jenis properti, lokasi, anggaran, dan strategi Anda.
Baca juga: Panduan Sederhana Tentang Aturan Investasi Properti yang Anda Butuhkan Sekarang
Tips praktis saya: Buatlah “road-map” kecil:
- Tujuan jangka pendek (1-3 tahun)
- Tujuan jangka menengah (3-7 tahun)
- Tujuan jangka panjang (lebih dari 7 tahun)
Contoh cerita nyata: seorang teman saya ingin “unit apartemen murah di luar Jakarta” supaya bisa disewakan mahasiswa. Karena tujuannya jelas (penyewaan), maka dia memilih area dekat kampus, bukan area elit di Kota Besar yang mahal dan butuh modal besar serta sewa tinggi. Karena itu sesuai strategi.
Baca juga: Investasi Properti untuk Pemula – Panduan Lengkap Memulai dari Nol
Langkah 2: Persiapkan Anggaran dan Dana Cadangan
Sekarang kita bicarakan uang—jangan ditunda, karena uang yang belum siap bisa jadi jebakan.
Modal Utama
Anda perlu memperhitungkan semua elemen berikut:
- Uang muka atau booking fee.
- Cicilan kredit (jika menggunakan KPR atau pinjaman) dengan tenor yang sesuai kemampuan Anda.
- Biaya lain: pajak, notaris, asuransi, renovasi atau perawatan awal.
Dana Cadangan
Satu hal yang sering dilupakan oleh pemula: properti tidak selalu menghasilkan uang secara instan (atau selalu penuh disewa). Maka siapkan dana “darurat” yang cukup untuk menahan beban selama beberapa waktu. Contohnya: biaya renovasi tak terduga, penyewa kosong, kerusakan besar.
Tips saya:
- Hitung dulu “worst-case scenario” (misalnya unit kosong selama 3 bulan, biaya renovasi Rp X).
- Pastikan cicilan atau biaya tidak membebani cashflow Anda sehari-hari.
- Jangan gunakan “uang panas” (uang yang seharusnya untuk kebutuhan mendesak) sebagai modal utama.
Baca juga: Cara Mengatur Keuangan Sebelum Membeli Rumah
Langkah 3: Riset Pasar & Pilih Lokasi Strategis
Di banyak artikel ahli properti, lokasi muncul sebagai faktor nomor satu — dan itu bukan tanpa alasan.
Riset Pasar
Anda harus tahu kondisi pasar properti di area yang Anda incar:
- Seberapa cepat nilai properti naik/naik stagnan?
- Seberapa tinggi permintaan sewa di sana (jika Anda akan menyewakan)?
- Infrastruktur yang dibangun di area itu (jalan tol, stasiun, pusat kegiatan) karena itu bisa menaikkan nilai.
Pilih Lokasi Strategis
Hal-hal yang bisa Anda pertimbangkan:
- Akses mudah ke transportasi umum, tol, jalan utama
- Dekat sekolah, kampus, rumah sakit, pusat perbelanjaan
- Area yang sedang berkembang (bukan area yang “mati”)
- Risiko lingkungan: apakah rawan banjir, apakah keamanan lingkungan bagus
- Potensi jangka panjang (apakah ada rencana pembangunan di sana)
Contoh pengalaman saya: Saya melihat dua unit rumah di lokasi yang “cukup murah”. Satu di lokasi agak pinggir tanpa banyak akses transportasi, satu di lokasi yang sedikit lebih mahal tapi dekat stasiun kereta dan akan ada perumahan baru serta jalan tol yang baru selesai. Akhirnya saya pilih yang aksesnya lebih bagus — karena saya pikir “lebih aman”.
Baca juga: Investasi Properti untuk Pensiunan – Panduan Memilih Lokasi & Keamanan
Mitigasi Risiko Lokasi
- Jangan tergoda “terlalu murah” hanya karena belum ada akses. Bisa jadi likuiditasnya rendah (susah dijual/sewa).
- Cek kondisi lingkungan sekitar: jangan pilih lokasi yang “kemungkinan besar terkena sunset” (zona stagnasi).
- Bertanya ke agen properti lokal atau periksa data sejarah harga di kawasan tersebut.
Langkah 4: Pilih Jenis Investasi Properti yang Tepat
Properti itu bukan cuma “rumah” saja—ada banyak jenis: rumah tapak, apartemen, ruko, tanah kavling, hingga properti komersial.
Beberapa jenis yang umum:
- Residensial: rumah, apartemen — cocok untuk sewa atau nilai jangka panjang.
- Komersial: ruko, gedung kantor — potensi sewa lebih tinggi, tapi modal dan risiko juga lebih besar.
- Tanah kosong/kavling: bisa jadi pilihan lebih murah untuk jangka panjang, tapi sifatnya lebih “spekulasi” karena belum ada bangunan.
- Properti campuran: misalnya ruko bagian bawah usaha, bagian atas disewakan hunian.
Pilihan saya untuk pemula:
Jika saya harus menyarankan untuk pemula di 2025, saya akan bilang: mulai dengan jenis yang relatif sederhana (rumah atau apartemen) dan mudah dikelola. Pengalaman mengelola ruko dengan banyak penyewa usaha itu bisa kompleks jika baru pertama. Setelah pengalaman, nanti bisa naik ke jenis lain.
Mitigasi Risiko Jenis Properti
- Jangan masuk ke jenis yang Anda tidak paham—misalnya komersial kalau belum pernah mengurus sewa usaha.
- Perhitungkan biaya perawatan/bangunan: apartemen punya biaya bulanan pemeliharaan, rumah tapak bisa hobi renovasi besar.
- Pastikan kejelasan legalitas: beberapa properti lebih kompleks (misalnya kavling, tanah bongkar, proyek inden).
Langkah 5: Cek Legalitas dan Dokumen Investasi Properti
Ini bagian yang sering dianggap boring tapi sangat krusial—salah langkah di sini bisa bikin investasi Anda bermasalah.
Hal-hal yang perlu dicek:
- Sertifikat tanah atau bangunan (SHM, HGB, dll)
- Izin pengembang jika membeli dari proyek baru
- Izin penggunaan lahan, zonasi, syarat pembangunan
- Riwayat developer/pengembang jika properti masih dalam tahap pembangunan
- Perjanjian sewa (jika investasi lewat sewa) yang jelas hak dan kewajiban penyewa-pemilik
Cerita kecil saya:
Saya pernah melihat unit apartemen yang katanya “harga sangat murah karena launching awal”. Tapi setelah dicek, pengembangnya belum punya izin lingkungan yang lengkap, dan ternyata unit itu belum bisa diserahterimakan dalam 1 tahun lebih. Akhirnya saya mundur karena takut terjebak inden panjang tanpa kepastian.
Mitigasi Risiko Legal
- Gunakan jasa notaris atau pengacara properti untuk mengecek dokumen.
- Jangan tergoda harga murah jika legalitas ragu-ragu.
- Catat semua transaksi (booking fee, pembayaran, kontrak) supaya Anda punya bukti bila ada masalah.
Langkah 6: Lakukan Perhitungan Finansial dan Proyeksi
Setelah semua di atas ok—tujuan jelas, dana siap, lokasi dipilih, jenis properti ditentukan, legalitas dicek—baru kita masuk ke hitungan: “Apakah investasi ini layak?”
Beberapa metrik yang perlu Anda hitung:
- Cash flow: sewa per bulan minus biaya (cicilan, pemeliharaan, pajak) > idealnya positif.
- Return on investment (ROI): profit dibagi modal yang Anda keluarkan.
- Capital gain estimasi: prediksi kenaikan harga properti setelah beberapa tahun.
- Likuiditas: seberapa mudah Anda bisa menjual properti jika butuh. Properti cenderung kurang likuid dibanding saham atau reksa dana.
- Risiko tingkat hunian (jika sewa): apakah properti Anda mudah disewa? Apakah area tersebut punya permintaan yang cukup tinggi?
Tips dari pengalaman:
Terkadang kita terlalu optimis (“sewa penuh tiap bulan”, “harga naik 10% per tahun”). Lebih baik – dan realistis – menyiapkan skenario konservatif: misalnya sewa 80% tahun pertama, kenaikan harga hanya 5% per tahun. Jika kenyataannya lebih baik, ya bonus.
Langkah 7: Negosiasi, Transaksi, & Manajemen Investasi Properti
Saatnya eksekusi. Setelah Anda menemukan properti yang cocok, maka:
Negosiasi & Transaksi
- Jangan ragu tawar harga atau minta syarat yang lebih baik (misalnya perbaikan dulu, diskon, bonus sewa).
- Pastikan semua kesepakatan tertulis: harga, pembayaran, timeline, kondisi properti.
- Lakukan pemeriksaan fisik properti (jika second-hand) atau cek progress pembangunan (jika proyek baru).
Manajemen Properti
Jika Anda memilih untuk menyewakan:
- Buat perjanjian sewa yang jelas (jangka waktu, hak dan kewajiban penyewa/pemilik, deposit, aturan, denda).
- Pertimbangkan menggunakan jasa property manager jika Anda tak punya waktu mengurus sendiri.
- Siapkan sistem pembukuan—terpisah dari rekening pribadi agar keuangan jelas.
- Monitor kondisi properti secara rutin: perawatan, renovasi kecil, keamanan, fasilitas.
Tips saya:
Saya memiliki unit sewa yang saya rawat sendiri—ada kalanya saya sedang sibuk luar kota dan baru menyadari AC rusak, penyewa mengeluh, dan biaya perbaikan jadi lebih besar karena saya menunda. Kalau saya tahu di awal bahwa manajemen properti juga bagian penting, bisa saya delegasikan. Jadi, kalau Anda merasa “boleh rugi sedikit tapi waktu saya penting”, gunakan manajemen properti.
Langkah 8: Pantau, Evaluasi, dan Siapkan Exit Strategy
Investasi properti bukan “pasang lalu lupa”—pasar berubah, kondisi ekonomi berubah, infrastruktur berubah. Maka penting untuk pantau dan evaluasi secara berkala.
Pantau & Evaluasi
- Apakah harga properti di kawasan Anda naik atau justru stagnan/menurun?
- Tingkat hunian penyewa Anda bagaimana? Kalau turun, apa penyebabnya?
- Biaya perawatan dan renovasi apakah semakin membengkak?
- Regulasi atau pajak properti apakah berubah (misalnya di tahun-tahun mendatang)?
Exit Strategy
Walau tujuan Anda jangka panjang, tetap siapkan rencana “keluar” jika kondisi tidak ideal. Exit strategy bisa berupa:
- Menjual properti setelah beberapa tahun dengan target kenaikan harga tertentu.
- Mengubah strategi: dari sewa ke jual cepat (flip) jika situasi memungkinkan.
- Mengalihkan jenis penggunaan properti (misalnya dari rumah tinggal jadi kos-kosan) jika permintaan berubah.
Risiko & Tips Mitigasi
Tidak ada investasi tanpa risiko. Berikut daftar risiko utama di investasi properti dan bagaimana kita bisa mitigasi agar dampaknya minimal.
| Risiko | Dampak Potensi | Mitigasi |
|---|---|---|
| Lokasi yang kurang strategis atau permintaan sewa rendah | Unit sulit disewakan, harga stagnan/merosot | Pilih lokasi dengan riset, faktor akses & fasilitas, cek tren permintaan |
| Anggaran under-estimasi atau biaya tak terduga membengkak | Cash flow negatif, beban finansial tinggi | Siapkan dana cadangan, hitung worst-case scenario |
| Legalitas bermasalah (sertifikat, izin, pengembang bermasalah) | Sengketa, unit tak bisa dijual, kehilangan aset | Cek dokumen dengan teliti, gunakan notaris, awasi reputasi pengembang |
| Properti kosong (tidak disewa) atau penyewa bermasalah | Tidak ada pendapatan, biaya perawatan tetap jalan | Buat perjanjian sewa yang baik, siapkan dana menganggur, gunakan manajemen properti |
| Biaya perawatan dan renovasi besar | Profit menyusut atau rugi | Hitung biaya realistis, pilih properti kondisi baik atau siap renovasi minimal |
| Likuiditas rendah | Saat butuh uang cepat, sulit menjual atau harga turun | Jangan menaruh seluruh portofolio hanya di satu properti, diversifikasi atau punya rencana jangka panjang |
| Perubahan regulasi/pajak atau ekonomi menurun | Nilai properti bisa terpengaruh | Pantau kebijakan, jangan bergantung hanya pada kenaikan harga cepat |
Strategi Tambahan untuk Investasi Properti di Tahun 2025
Karena kita membahas “2025”, maka ada beberapa hal tambahan yang menurut saya penting diperhatikan dan bisa jadi keunggulan:
- Infrastrukur baru: Proyek-proyek jalan tol, transportasi umum, kota satelit yang tumbuh → lokasi yang sedang tumbuh bisa memberi kesempatan bagus.
- Teknologi & konsep properti baru seperti “green property”, hunian ramah lingkungan, smart-home: ini makin diminati oleh penyewa atau pembeli masa depan.
- Modal alternatif: Jika modal besar sulit, ada skema kerjasama, investasi properti secara bersama (co-investment) atau skema lain yang tidak mengikat seluruh modal sendiri.
- Diversifikasi: Jangan hanya satu jenis properti atau satu lokasi saja, bisa pertimbangkan unit sewa + tanah + apartemen.
- Siapkan mindset jangka panjang: Properti bukan “cepat kaya”, tapi “bangun kekayaan secara bertahap”.
Baca juga: Cara Aman Menghindari Penipuan Saat Beli atau Jual Rumah
Kesimpulan
Memulai investasi properti di tahun 2025 memang menjanjikan—tetapi bukan berarti gampang atau tanpa risiko. Kita sudah membahas langkah-demi-langkah yang bisa Anda ikuti:
- Kenali tujuan Anda
- Persiapkan anggaran dan dana cadangan
- Riset pasar & pilih lokasi strategis
- Pilih jenis properti yang tepat
- Cek legalitas dan dokumen
- Lakukan perhitungan finansial dan proyeksi
- Negosiasi, transaksi, dan manajemen properti
- Pantau, evaluasi, dan siapkan exit strategy
Di samping itu, pahami risiko-risikonya dan siap-siapkan mitigasi. Dengan begitu, Anda bisa masuk ke dunia investasi properti dengan lebih percaya diri—dan bukan hanya “mencoba untung” tetapi benar-benar membangun portofolio yang sehat.
Baca juga artikel lainnya:
