Kalau kamu pernah dengar cerita orang yang beli rumah tapi belakangan ternyata lahannya masih sengketa, pasti tahu rasanya campur aduk—antara marah, kecewa, dan bingung harus mulai dari mana. Padahal, semua itu bisa dihindari kalau sejak awal kita paham tentang legalitas properti dan regulasi.
Tahun 2025 jadi momen penting bagi sektor properti di Indonesia. Ada banyak aturan baru, penyesuaian, bahkan pembaruan sistem digital yang bikin proses legalitas makin transparan (dan sekaligus, agak rumit kalau kamu nggak update).
Nah, artikel ini bakal bahas tuntas hal-hal yang wajib kamu cek sebelum beli properti—mulai dari IMB, sertifikat, zonasi, hingga regulasi terbaru yang berlaku di 2025.
Mengapa Legalitas Properti Itu Penting?
Coba bayangin: kamu sudah keluar ratusan juta atau bahkan miliaran untuk beli rumah impian. Tapi ternyata, rumah itu berdiri di atas lahan yang tidak sesuai izin atau punya masalah hukum. Ujung-ujungnya bisa panjang dan makan waktu bertahun-tahun.
Legalitas itu ibarat fondasi tak terlihat dari properti. Kalau fondasi ini goyah, semua hal di atasnya bisa runtuh. Jadi sebelum bicara desain interior, harga pasar, atau nilai investasi, urusan legalitas harus paling depan.
Aku pribadi pernah bantu teman yang hampir kena masalah karena beli rumah di pinggiran Bogor tanpa ngecek status tanahnya dulu. Waktu dicek di BPN, ternyata sertifikatnya masih girik, belum SHM. Untung belum tanda tangan AJB.
Pelajaran pentingnya? Jangan malas untuk verifikasi legalitas. Karena di 2025 ini, sistem hukum properti makin tegas dan terintegrasi secara digital.
1. IMB Sudah Diganti dengan PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)
Kalau kamu masih nyari-nyari IMB, sekarang istilah itu sudah resmi diganti jadi PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) sejak Undang-Undang Cipta Kerja berlaku.
Apa Itu PBG?
PBG adalah izin yang diberikan kepada pemilik bangunan untuk membangun, mengubah, memperluas, atau merawat bangunan sesuai dengan fungsi dan tata ruang wilayah.
Secara singkat, PBG memastikan bahwa bangunan kamu legal, aman, dan sesuai aturan tata kota.
Baca juga: Pengertian PBG dan Sanksi Jika Bangunan Tak Memilikinya
Apa Bedanya dengan IMB?
Dulu IMB lebih fokus ke perizinan di awal pembangunan. Tapi PBG sekarang sifatnya lebih menyeluruh—termasuk persyaratan teknis bangunan dan fungsinya setelah jadi.
Contohnya: rumah tinggal biasa, rumah toko, atau gedung komersial punya syarat berbeda. Semua diatur dalam sistem OSS RBA (Online Single Submission Risk-Based Approach) yang terintegrasi nasional.
Kalau kamu mau lihat detail panduan resminya, pemerintah sudah merilis di situs oss.go.id.
2. Sertifikat Tanah: SHM, SHGB, dan SHSRS
Sertifikat adalah bukti kepemilikan tertinggi dalam urusan properti. Tapi masih banyak orang yang salah paham soal jenisnya.
a. Sertifikat Hak Milik (SHM)
Jenis sertifikat ini paling aman dan paling kuat. Hanya warga negara Indonesia yang bisa punya SHM. Kalau kamu beli tanah dengan SHM, berarti kamu pemilik penuh atas lahan tersebut.
b. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
SHGB umumnya digunakan untuk properti komersial atau apartemen. Masa berlakunya terbatas, biasanya 30 tahun, dan bisa diperpanjang.
c. Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)
Kalau kamu beli apartemen, yang kamu miliki sebenarnya bukan tanahnya, tapi unit bangunan di atas tanah bersama. Itulah yang disebut SHSRS.
Jangan lupa, sebelum transaksi, cek keaslian sertifikat di BPN atau lewat aplikasi Sentuh Tanahku.
Aku pernah lihat kasus di mana sertifikatnya ternyata hasil duplikasi palsu—mirip banget aslinya, tapi nomor serinya nggak terdaftar di BPN. Jadi jangan percaya 100% sama kertas di tangan; pastikan datanya tercatat digital juga.
3. Zonasi dan Tata Ruang Wilayah
Zonasi itu semacam “peta tak terlihat” yang menentukan fungsi suatu lahan: apakah boleh untuk hunian, industri, atau perdagangan.
Kenapa Penting?
Kalau kamu bangun rumah di zona industri, misalnya, bisa saja nanti kena pembongkaran karena melanggar tata ruang. Jadi sebelum beli tanah, cek dulu RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) dari pemerintah daerah.
Kamu bisa lihat peta zonasi ini lewat situs resmi pemerintah daerah atau langsung datang ke Dinas Tata Ruang setempat.
Peraturan Zonasi 2025
Tahun 2025, beberapa kota besar seperti Jakarta, Bandung, dan Surabaya sudah memperbarui peta zonasi sesuai Smart City Plan mereka. Misalnya, area dekat stasiun MRT atau LRT kini punya aturan ketinggian bangunan dan fungsi campuran (mixed-use).
Kalau kamu investasi properti jangka panjang, ini penting banget. Karena zona bisa menentukan nilai jual dan potensi pengembangan properti ke depan.
4. Cek Status Pajak dan BPHTB
Salah satu hal yang sering terlupakan adalah pajak. Padahal kalau ada tunggakan pajak tanah, kamu bisa kena masalah di kemudian hari.
Pastikan semua kewajiban seperti:
- PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
sudah dibayar dan tercatat.
Kalau kamu beli properti baru, BPHTB ini wajib dibayar saat balik nama di notaris. Untuk simulasi atau perhitungannya, bisa lihat di pajak.go.id.
5. Notaris dan PPAT: Partner Legal yang Wajib Ada
Jangan pernah tanda tangan apa pun tanpa melalui notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) resmi. Mereka adalah pihak yang menjamin proses transaksi kamu sah secara hukum.
Kalau kamu mau beli properti dari developer, pastikan juga notarisnya netral—bukan notaris internal developer yang cuma mikirin proyeknya sendiri.
Aku pernah saksikan kasus di mana notaris “nakal” memasukkan klausul tambahan di bawah meja. Untungnya, pembeli sadar dan minta revisi sebelum tanda tangan. Jadi, bacalah dokumen dengan teliti walau tebal dan membosankan.
6. Peraturan Baru Properti di 2025
Beberapa regulasi baru yang sudah mulai berjalan di 2025 dan perlu kamu catat antara lain:
- Penerapan Sertifikat Elektronik (e-Certificate): BPN mulai mengganti sertifikat fisik menjadi digital, dengan sistem keamanan berlapis.
- Integrasi Data IMB ke OSS RBA: Semua izin bangunan otomatis tercatat secara nasional.
- Kewajiban Verifikasi Digital Tanah Warisan: Untuk menghindari sengketa antara ahli waris.
- Aturan Kepemilikan Asing Diperketat: WNA masih bisa beli properti dengan batasan tertentu, tapi harus melalui sistem OSS yang terdaftar.
Kalau kamu tertarik investasi properti lintas daerah, pastikan sudah baca revisi PP No. 18 Tahun 2021 yang mengatur perizinan berbasis risiko.
Baca juga: Peraturan dan Regulasi Properti 2025 yang Harus Diketahui
7. Tips Praktis Sebelum Beli Properti
Berikut beberapa tips yang bisa kamu lakukan sebelum menandatangani perjanjian jual beli:
- Cek keaslian sertifikat lewat BPN atau aplikasi resmi.
- Minta salinan IMB/PBG dari pemilik sebelumnya.
- Pastikan tidak dalam sengketa (cek di pengadilan negeri setempat).
- Periksa zonasi dan rencana tata ruang.
- Gunakan notaris independen.
- Simak detail perjanjian kredit kalau kamu ambil KPR.
- Simpan bukti pembayaran dan pajak.
Langkah-langkah kecil seperti ini bisa menyelamatkan kamu dari masalah besar di kemudian hari.
Baca juga: Cara Aman Menghindari Penipuan Saat Beli atau Jual Rumah
8. Contoh Kasus Nyata: Properti Tanpa IMB di Tahun 2025
Seorang pembeli rumah di Tangerang baru-baru ini melapor ke Dinas Cipta Karya karena rumahnya tidak bisa diproses balik nama. Setelah diselidiki, ternyata bangunan itu belum punya PBG (dulunya IMB).
Developer berdalih sudah “urus izin lingkungan,” tapi itu tidak cukup secara hukum. Akhirnya, proses balik nama tertunda berbulan-bulan dan pembeli harus keluarkan biaya tambahan untuk mengurus PBG secara mandiri.
Jadi, jangan tergoda harga murah sebelum semua dokumen dicek tuntas.
9. Tantangan dan Peluang di Era Digital Properti
Tahun 2025 ini sebenarnya membawa kabar baik: banyak regulasi mulai transparan dan bisa diakses online. Tapi di sisi lain, sistem digital juga berarti kamu harus lebih teliti dan melek teknologi.
Misalnya, kalau kamu salah unggah data di OSS RBA atau tidak validasi e-Certificate, bisa muncul masalah administratif yang bikin transaksi tertunda.
Namun, kalau kamu paham cara mainnya, sistem digital justru mempercepat semuanya. Coba bayangkan—proses yang dulu makan waktu berbulan-bulan, kini bisa selesai dalam hitungan hari.
Kesimpulan: Jangan Beli Properti Sebelum Legalitasnya Aman
Investasi properti bukan cuma soal lokasi dan harga, tapi juga soal kepastian hukum.
Tahun 2025 menandai era baru di mana semua aspek legalitas makin ketat dan terintegrasi. Mulai dari IMB yang berubah jadi PBG, sertifikat digital, hingga aturan zonasi kota pintar—semua butuh perhatian ekstra.
Kalau kamu mau bermain aman, cek semua dokumen sebelum transaksi, gunakan notaris tepercaya, dan jangan pernah tergoda “jalan pintas.”
Karena properti yang legal bukan hanya nyaman ditinggali, tapi juga aman untuk diwariskan dan dijual kembali.
Baca juga artikel lainnya:
